宅地建物取引業とは次のいずれかあるいは両方に該当するものです。

・宅地建物の売買若しくは交換をする行為を業として行なうもの

・宅地建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為を業として行なうもの

業として行うとは、不特定多数の人を相手に継続、反復してこれらの行為を行うことを言います。

 

宅建業免許の区分

免許は、都道府県知事免許と大臣免許の二つに区分されています。

1の都道府県のみに事務所を設置する場合は、都道府県知事免許が2以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許が必要となります。

 

宅建業免許の有効期間

宅建業免許は永久に有効ではなく、厳密な審査があり、一定の資格を有すると認められる者のみに与えられます。この一定の基準に合致している状況は、時間の経過により変動する性質のものですので、基準に適合しなくなったことが判明した場合には、免許取消し等の処分の措置が取られます。
従って、ある一定期間ごとに、定期的に免許資格要件に合致するか否かを判断することが必要になります。
免許の有効期間は5年と定められており、宅建業の免許更新の手続きは、その有効期間が満了する日の９０日前から３０日前までの間にしなければなりません。
なお、この手続を怠った場合は、免許が失効となり、更新の手続をしないで宅建業を営みますと、無免許営業により罰則が科されます。

 

宅建業免許の要件と欠格事由

宅建業の免許を取得するためには、一定の要件があります。

以下の欠格事由（免許を受けられない者）に該当しないこと

• ・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして宅建業免許を取り消された場合は、宅建業免許を取り消された日から５年間は免許を取得できません。
• ・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、自ら廃業の届出をした場合、その届出の日から５年間は宅建業免許を取得できません。
• ・宅建業法若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、罰金刑以上の刑に処せられたか、それ以外の法律により禁固刑以上の刑に処せられたことがある場合は、その刑の執行が終わった、又は刑の執行を受けることがなくなった日から５年間は宅建業免許を取得できません。
• ・免許の申請前５年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合は宅建業免許を取得できません。
• ・成年被後見人、被保佐人、破産手続開始決定を受けている場合。
• ・宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合。
• ・事務所に取引主任者を設置していない場合。
•  

事務所の形態

免許制度において事務所は重要な意味を持っています。事務所の所在や数により免許の区分も知事免許と大臣免許に分けられており、事務所には専任の宅地建物取引主任者の設置が義務付けられています。
さらに、事務所の数に応じて営業保証金の金額も変わります。
宅地建物取引業法第3条第1項には「本店、支店その他政令で定めるものをいう。」と規定しており、その明確化を図っています。
具体的には、
1.　本店又は支店
株式会社や合同会社は、登記簿謄本に記載された本店又は支店が、この定義に当てはまります
※本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営みますと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任の取引主任者の設置が必要になります。反対に、支店の登記があっても、本店で宅建業を営み、支店で宅建業を行わない場合は、事務所として扱われないため、保証金の供託や専任の取引主任者の設置は必要ありません。
2.１のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に関わる契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
このような場所は、実体上は支店に類似するものといえるので、支店としての名称を付していなくても従たる事務所として扱われます。【例】○○営業所、○○店、○○出張所、○○事務所など
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所とは、物理的にも社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えていることが必要と考えられ、テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は事務所として認められません。

専任の取引主任者を設置すること

宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者資格試験に合格後、取引主任者資格登録（2年間の実務経験か講習を受けることが必要）をし、取引主任者証の交付を受けている者を言います。
取引主任者には、事務所ごとに「専任」の状態で設置しなければならない専任の取引主任者と、それ以外の一般の取引主任者とがあります。どちらも重要事項説明等取引主任者としての業務内容は同じですが、専任の取引主任者は、業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。

 

専任の取引主任者の「専任」とは

• ・当該事務所に常勤して（常勤性）
• ・専ら宅建業の業務に従事すること（専従性）

以上の二つの要件を充たした場合を言います

専任に当たらない例

• ・他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合
• ・他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、宅地建物取引業者の事務所に勤務することが出来ない状態にある場合
• ・通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合

※申請する会社の監査役は専任の取引主任者に就任することは出来ません。

 

専任の取引主任者の設置

宅地建物取引業法は、免許制度に加えて、宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、一つの事務所において「業務に従事する者」5名につき1名以上の割合で、専任の取引主任者を設置することを義務付けています。
また、専任の取引主任者の数が不足した場合は、2週間以内に補充等必要な措置を取らなければなりません。

 

宅建業の開業までの流れ

営業保証金の供託

免許通知が届いたら、本店の所在地を管轄する供託所へ法定の営業保証金を供託し、

• 免許通知
• 供託所の原本と写し1通
• 営業保証金供託済届出書2通

上記3点と申請時に使用した印鑑を押印の上、都道府県に届け出て免許証を受領します。
なお、この全ての手続を免許日から3ヶ月以内に完了しなければならず、期日を経過すると免許を取り消されることになりますので注意して下さい。

「供託額」

• 主たる事務所（本店）　1000万円
• 従たる事務所（支店等）　500万円（但し、1店につき）

 

●保証協会への加入

下記弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入すれば、前記営業保証金を供託する必要はありません。

• 主たる事務所（本店）　60万円
• 従たる事務所（支店等）　30万円（但し、1店につき）

なお、保証協会加入の際は、上記弁済業務保証金分担金とは別に加入金、年会費等が必要になります。

• (社)全国宅地建物取引業保証協会
• (社)不動産保証協会

 

宅建業免許を取得した後の義務

専任の宅建業取引主任者の届出

宅建業免許を受領した後、専任の取引主任者になっている方は、「勤務先（業者名）」「免許証番号」を資格登録をしている都道府県知事に届け出なければなりません。
これは、宅建業の免許を受けることができたからといって、自動的に変更されることはありません。宅建取引主任者は必ず変更の届出をする必要があります。

その際に必要な書類は以下の通りです。

• ○宅地建物取引主任者証
• ○入社証明書
• ○本人の印鑑

なお、この届出は専任の取引主任者本人が行うことが原則ですが、行政書士が届け出ることも可能です。

 

標識の掲示の義務

宅地建物取引業者は、公衆の見やすい場所に、宅地建物取引業者である旨の標識（業者票、報酬額表）を掲示しなければなりません。様式が決まっており、縦３０センチ、横35センチ以上の大きさで作成しなければなりません。

 

従業者の証明の義務

宅建業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならないと宅地建物取引業法で定められています。
また、従業者は、取引関係者の請求があった場合は、従業者証明書を提示しなければなりません。
宅建業法には、「宅建業者は、事務所ごとに従業者名簿を備え、従業者の氏名、住所、生年月日、主たる職務内容、取引主任者であるか否かの別などの一定の事項を記載し、取引の関係者の請求があったときは、閲覧に供しなければならない」とされています。
そして、宅地建物取引業者は、従業者名簿を最終の記載日から10年間保存しなくてはなりません。

 

帳簿の備え付けの義務

宅建業者は、事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付けなければなりません。
この帳簿とは、取引のあるごとに、取引年月日、取引物件の所在場所、取引物件の面積、代金、報酬の額、取引に関与した他の宅建業者の氏名等の一定事項を記載しなければなりません。尚、宅建業者は、各事業年度末日に帳簿を閉鎖し、閉鎖後5年間は保存しなければなりません。

 

宅建免許に変更事項が生じた場合の手続

宅建免許を受けた宅地建物取引業者は、免許申請書に記載した事項について下記のような変更があった場合は、変更が生じた日から30日以内に、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に宅地建物取引業者名簿登載事項変更の届出をしなければなりません。

「変更事項」

• ・商号
• ・主たる事務所
• ・代表者
• ・役員
• ・政令で定める使用人
• ・専任の取引主任者
• ・従たる事務所（支店、営業所）の設置、廃止、移転、名称
• ・従たる事務所の政令で定める使用人、専任の取引主任者
• ・代表者、役員、政令で定める使用人、専任の取引主任者の姓名
• ・免許証の再交付
• ・営業保証金の差替

登記が必要な事項に関しては、先に登記を済ませてから変更の届出をすることになります。
この場合、登記が完了した日付から30日以内ではなく、変更の日付から30日以内に届出が必要になりますので、ご注意下さい。

 

専任の取引主任者に変更事項が生じた場合の手続き

専任の取引主任者に勤務先等の変更事項が生じた場合は、主任者本人の資格登録簿の内容を変更が必要になります。

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